등기 - 등기의 의의 효력 가등기

 

 

안녕하세요^^ 오늘은 일상생활에서 정말 많이 사용되는 제도인 등기제도에 대해서 알아보겠습니다. 등기는 법에 관심이 없는 분들도 아실 정도로 우리 생활과 밀접하게 연관되어 있습니다. 특히 부동산이 재산의 대부분을 차지하는 우리나라에서는 등기제도는 없어서는 안될 필수적인 제도이며 그만큼 중요한 제도입니다. 앞전에 쓴 글들은 너무 기초에만 맞추다 보니 중요 내용들이 너무 많이 빠진것 같아 이번에는 등기에 대해서 조금 자세하게 알아보도록 하겠습니다.

 

아파트 공화국이라는 말이 생길 정도로 우리나라에는 아파트가 많습니다. 예전에 등기가 없었던 시절에는 소유권 문제로 정말 많은 논쟁이 있었으나, 이제 문서로 기록해놓아 주인이 누군지 명확하게 구분할 수 있습니다. 등기부등본을 보면 그 부동산에 대한 여러가지 정보를 알 수 있습니다. 저는 얕은 지식임에도 불구하고 부동산을 매우 좋아하기 때문에 아파트에 관심이 많습니다. 그래서 등기 편은 글을 쓰면서도 매우 즐겁네요.

그럼 등기에 대해서 천천히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

등기의 의의와 종류

 

 등기란 국가기관인 등기공무원이 법정절차에 따라 등기부라는 공적 장부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 기재하는 것 또는 기재된 그 자체를 말합니다. 등기는 꽤 많은 종류가 있습니다. 하나하나 간단히 살펴보도록 하겠습니다.

부동산의 상황을 명시하는 등기를 사실등기라고 하며, 권리관계를 나타내는 등기를 권리등기라고 합니다.

 소유자의 신청에 의하여 미등기의 부동산에 대하여 최초로 항하여지는 소유권등기를 보존등기라 하고, 보존등기를 기초로 하여 그 후에 이루어지는 등기를 권리변동등기라고 합니다.

그리고 새로운 등기원인에 의하여 어떤 사항을 등기부에 새로이 기입하는 등기를 기입등기(ex 소유권보존등기, 소유권이전등기, 저당권설정등기)라고 하고, 등기절차에 '원시적'인 착오나 탈루가 있는 경우에 이를 실체관계에 맞게 고치는 것을 경정등기라고 합니다. '후발적'인 등기부의 착오나 탈루를 시정하는 것은 변경등기라고 부릅니다.

어떤 사실이나 권리관계에 관한 기존의 등기를 전부말소하는 등기를 말소등기 라고 하고, 기존등기가 부당하거나 부적법하게 소멸된 경우에 이를 회복시키는 등기를 회복등기라고 합니다. 부동산의 멸실의 경우에 행해지는 등기는 멸실등기라고 합니다.

표시란의 표시번호를 독립적으로 부여받는 등기를 주등기(독립등기)라 하고, 독립된 번호 없이 주등기의 번호에 따라서 행해지는 등기를 부기등기라고 합니다.

마지막으로, 물권변동의 효력이 발생하는 본래의 등기를 종국등기라고 하고(일반적인 등기를 생각하시면 됩니다.^^) 물권변동과 직접적으로 관계가 없거나 간접적으로 예비하는 등기를 예비등기라고 합니다. 

 

 

 

 

등기의 절차

 

등기의 신청은 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙입니다.(공동신청주의) 그러나 등기의 진정성이 보장되는 경우나 등기의무자가 없는 경우에는 단독신청이 가능합니다. 그리고 대리인이 등기신청을 할 수도 있습니다.

 

등기를 하기 위해서는 신청서 및 기타의 법정서면을 첨부하여야 합니다. 이때 법정서면에는 등기원인을 증명하는 서면(ex 매매계약서, 저당권설정계약서), 등기의무자의 권리에 관한 등기필증, 등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의 또는 승낙을 요할 경우 이를 증명하는 서면, 대리권한을 증명하는 서면이나 신청인의 주소를 증명하는 서면, 인감증명서 등이 필요합니다.

부동산등기법에 따라서 등기공무원은 형식적인 심사권한을 가지고 있습니다. 그렇기 때문에 등기공무원이 등기신청을 부적법한 것으로 각하아여야 하는 경우를 부동산등기법에서 한정적으로 정해놓고 있으며, 심사방법도 서면심사를 원칙으로 하고 있습니다. 심사결과 적법한 것으로 인정되면 등기공무원은 이 신청을 기입하거나 말소하게 되고, 등기를 완료하면 등기필증을 등기권리자에게 교부합니다.

 

 

 

등기의 효력

 

본등기의 효력에는 3가지가 있는데, 권리변동의 효력, 대항적 효력, 순위확정적 효력이 있습니다.

권리변동적 효력: 물권적 합의에 의하여 등기가 있으면 부동산물권변동의 효력이 생기는데, 물권변동의 효력발생시기는 등기를 신청한 때가 아니라 실제로 등기부에 기제된 때입니다.

대항적 효력: 부동산 제한물권과 부동산환매권, 부동산임차권에 대하여는 권리변동 이외에 일정한 사항에 대하여 등기할 수 있고, 이를 등기하면 제3자에게 대항할 수 있습니다.

순위확정적 효력: 동일한 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률의 다른 규정이 없는 경우에 등기의 선후에 의하여 정해집니다. 

 

등기의 추정력

 

등기가 있으면 그에 상응하는 실체적 권리가 존재하는 것으로 추정합니다. 이때 추정력이 미치는 범위가 있습니다.

권리변동의 추정: 등기된 권리는 등기명의자에게 귀속한 것으로 추정합니다. 등기된 권리변동도 유효한 것으로 추정되며, 등기명의자는 제3자 뿐만 아니라 전소유자에 대하여도 유효한 권리변동의 추정효과를 주장할 수 있습니다.

적법절차의 추정: 적법절차에 따라 경료된 등기로서 추정됩니다. 따라서 절차나 등기원인의 부당을 주장하는 자가 그 사실을 입증해야 합니다. 등기 이전단계의 절차도 적법하게 이루어진 것으로 추정됩니다.

기재사항의 적법추정: 기재된 등기권리도 적법추정되며, 등기를 하게된 원인 또한 적법추정됩니다. 소유권이전등기의 대리권존재도 추정됩니다.

추정력의 부수적 효과: 등기의 추정력에 의하여 제3 거래자는 등기부상의 매도인명의에 대하여 선의나 무과실인 것으로 추정되나, 등기내용에 관하여는 악의(알고있는 것)가 추정된다.

 

가등기

 

가등기란 부동산물권(소유권, 용익물권, 저당권)및 그에 준하는 권리(권리질권, 임차권)의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위하여 예비로 하는 등기를 말하는데, 그 종류로는 청구권보전(등기 전까지 무슨일이 일어날지 모르기 때문에)기와 담보를 위한 가등기가 있습니다. 본등기를 하기전에 임시로 하는 등기라고 보면 됩니다.

그러나 원래 가등기의 목적인 청구권을 보전하기 위한 가등기보다는 실질적으로는 가등기 후 전매하거나 강제집행을 면탈할 목적으로, 채권을 담보하기 위한 목적 등으로 사용되고 있습니다.

 

가등기의 요건: 등기는 부동산물권과 이에 준하는 권리의 변동을 보전할 때, 보전할 청구권이 시기부 또는 정지조건부인 때, 기타 청구권이 장래에 있어서 확정될 것인 때에 할 수 있습니다.

 

가등기의 신청절차: 청구권보전을 위한 가등기는 가등기권리자와 가등기의무자의 공동신청에 의하여 신청할 수 있으나, 가등기 의무자의 승낙을 첨부하거나 가등기가처분명령의 정본을 첨부하여 가등기권리자가 단독신청 할 수 있습니다. 그리고 담보가등기의 신청절차는 대물반환의 예약을 원인으로 하면 등기신청서 기재사항 중 등기의 목적은 본등기 될 권리의 이전담보가등기라고 기재하고, 부동산등기법 제37조의 가처분명령에 의하여 가등기신청을 할 경우에 가등기 원인이 대물반환의 예약인 경우에도 똑같습니다.

 

본등기 후의 효력

 

가등기를 한 후 본등기를 하게 되면 그 등기순위는 가등기의 순위에 의하게 됩니다(순위보전적 효력) 따라서 가등기 후에 이루어진 다른 등기가 있을 경우에, 가등기에 기한 본등기에 의해 본등기가 가등기한 때로 소급함으로써, 다른 등기가 본등기보다 후순위가 되거나 실효됩니다. 절차적으로 본등기가 경료되면 가등기 이후의 제3자의 본등기는 부동산등기법으로 인해 '사건이 등기할 것이 아닌 것'으로서 직권말소하게 됩니다.

이때, 본등기 시에 순위만 소급하는 것이고 물권변동의 시기가 소급하는 것은 아니기 때문에 주의하여야 합니다.

 

 

 

등기에 대해서 알아보았는데요, 교과서를 너무 참조해서 딱딱해진게 아닌가 싶네요... 그러나 등기는 정말 중요한 절차이기 때문에 등기의 개념을 이해해놓으면 실생활에서 많은 도움이 될 것이라 확신합니다.

시대가 변해서 개인이 전자등기를 이용하여 부동산을 매매하기도 한다고 합니다. 등기에 대해 더욱 공부해서 비싼 돈 들이지 않고 부동산 매매를 할 수 있는 그날까지!